广东省乐昌市人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤0281民初1177号

原告：上海文化银湾物业管理有限公司，住所地：上海市松江区中创路68号17幢。

法定代表人：胡祝帮，公司董事长。

委托诉讼代理人：李宏伟，江苏怀容律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周小燕，上海文化银湾物业管理有限公司职员。

被告：吕瑞香，女，汉族，1973年8月27日出生，住广东省乐昌市城市。

原告上海文化银湾物业管理有限公司诉被告吕瑞香物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告上海文化银湾物业管理有限公司的委托诉讼代理人周小燕到庭参加诉讼，被告吕瑞香经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海文化银湾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费3384.7元；2.判令被告按照合同约定支付滞纳金812.3元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原告与乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市利居房地产开发有限公司、乐昌市乐桂房地产开发有限公司签订了《乐昌顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》，被告系乐昌市城市广场小区2-1401室业主。被告从2016年3月1日至2017年7月31日，未按照合同约定缴纳物业管理服务费，累计欠款数额为3384.7元。经原告多次催告，被告仍拒不缴纳，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。

被告吕瑞香未做答辩。

根据原告的陈述和向法庭提交的证据，本院认定事实如下：2012年12月27日，买受人欧建标、吕瑞香与出卖人乐昌市利居房地产开发有限公司于乐昌市城市广场售楼中心签订了商品房买卖合同，购买的商品房位于乐昌城市广场第2号楼幢十四层1401号房，约定建筑面积共146.69平方米，套内建筑面积114.25平方米；并约定商品房交付后，买受人需按物业服务公司规定标准支付管理费。2013年8月23日，乐昌市利居房地产开发有限公司联合乐昌市盛华物业服务有限公司向买受人欧建标、吕瑞香发出《交楼通知书》；2013年9月5日，乐昌市房地产管理局房屋测绘所作出“乐房测商字1201130055号”《房屋测绘成果报告书》，房屋编号“二号1401房”的建筑面积为142.26平方米。2014年12月22日，原告上海文化银湾物业管理有限公司与乐昌市利居房地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市乐桂房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，委托城市广场等项目由原告上海文化银湾物业管理有限公司进行物业管理服务，委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，该合同第十九条第3项约定交费日期：“每月5日前，所产生违约金以超过此日期15天后按每日千分之五起算。”第二十五条约定：“业主及物业使用人应按时足额向乙方交纳物业服务费及相关费用，如有下列情况，乙方按相应约定处理：1.逾期15天，则从逾期之日起每天应按所拖欠费用的交纳违约金。”2015年2月5日，乐昌市盛华物业服务有限公司联合上海文化银湾物业管理有限公司发布了关于更换物业服务公司事宜的公告，告知业主，自2015年1月1日起，由上海文化银湾物业管理有限公司为城市广场等项目提供物业管理服务。物业管理登记的业主为吕瑞香。另据原告提供的《物业费收缴明细表》记载，被告吕瑞香于2015年1月至2016年2月，向原告交纳了物业管理服务费，之后没再交费。因被告未按时交纳物业管理服务费，原告在城市广场小区2-1401室的门口张贴《律师函》，要求被告按时交纳物业管理服务费。被告吕瑞香每月应缴纳的物业管理服务费金额为199.1元。原告诉讼请求的物业费3384.7元，是2016年3月1日至2017年7月31日期间的物业管理服务费；原告请求的滞纳金，实际上是《前期物业服务委托合同》中约定的“违约金”，系考虑到每日千分之五的标准过高，调整为以拖欠物业服务费3384.7元为基数按年利率24%计算一年的滞纳金为812.3元。另查明，涉案物业所在的城市广场小区未成立业主委员会。

本院认为，被告吕瑞香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利，故本院对原告陈述的案件事实及提交的证据的真实性予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”乐昌市利居房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》、与被告签订的《商品房买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方应按照约定行使权利，履行义务。且被告吕瑞香，自2015年1月起至2016年2月，向原告交纳了物业管理服务费，可见被告对原告的物业管理服务合法性的认可及接受，原告依据协议的约定提供了物业服务，被告作为原告提供服务的受益人应该根据协议的约定向原告交纳物业管理服务费，被告未按协议约定的标准和期限及时交纳物业管理服务费已构成违约，故原告提出被告应支付从2016年3月至2017年7月的涉案房屋物业管理服务费共计3384.7元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告提出滞纳金的诉讼请求，被告违反合同约定未及时向原告交纳2016年3月至2017年7月的物业管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，按合同约定应当支付违约金，原告认为约定的违约金（即每日5‰）过高，现自行调整为以拖欠物业服务费3384.7元为基数按年利率24%计算一年的滞纳金为812.3元，在法律允许的范围内，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：

被告吕瑞香应在本判决生效之日起五日内向原告上海文化银湾物业管理有限公司支付从2016年3月至2017年7月拖欠的物业服务费3384.7元和违约金609元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告吕瑞香负担。

本判决为终审判决。

审判员　　周一涛

二〇一七年十二月二十五日

书记员　　廖毅芳