广东省乐昌市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0281民初1296号

原告：马汉生，男，1960年11月14日出生。

原告：陈冬连，女，1970年12月2日出生。

两原告的共同委托诉讼代理人：马成功（两原告的儿子），男，1995年6月30日出生。

被告：李基佑，男，1951年10月14日出生。

原告马汉生、陈冬连与被告李基佑农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马汉生、陈冬连及其共同委托诉讼代理人马成功、被告李基佑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马汉生、陈冬连向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告房屋转让费39000元；2.案件受理费用由被告承担。事实和理由：2011年7月25日，在朋友的了解下得知被告有房屋买卖，于是前往联系协商，最后以39000元整购买。27号备好钱前往交付，出于信任当时并没有写收据，后来在2011年12月24日补回房屋转让收款收据。过了大约半年，被告还是没有处理好房屋各事项问题，意识到问题的严重性，于2012年2月12日签订合同。期间多次找被告协商解决问题，不能入住就退款，被告以种种理由搪塞、推脱、欺骗，迫于无奈只好等待被告通知，一晃几年过去了，还是没等到被告答复。然后在2018年12月前往西瓜地村找被告时，房子已经被推平，找被告说理时，他还说到时可以重建，以此为由欺骗原告。为此，原告依法提起诉讼，请法院依法裁决。

被告李基佑辩称，1.2010年陈冬连认识铅锌矿居住的一位老阿婆，可能是同乡，当时被告在修理房子，她对被告说有位亲人想到这边买房子，被告说如果看到满意的话就卖掉它。第二天，陈冬连来看房子，当时愿意买下这幢房子，经过商定最后以三万九千元价格交易成功，而后被告立马就把房产使用证，房子的钥匙还有一张电费卡交付于她。2.时隔大约一年，他们夫妇和被告说，他们想退房不想在这里住，被告问什么原因、什么事情，他们说了河南某村有位朋友说在那划一块地皮给他们建房子，还说拿出九千元作为他们先违约补偿费，要被告退回三万元钱就可以了。当时被告就没有答应他们的请求，还和他们作了一番解释，他们无话可说。3.时间过得真快，转眼到了2012年5月，原告又来找到被告，说要签订房屋买卖。4.事与愿违，时隔十年之久房屋倒塌了，当初他们去了那里，干什么去了，买了房不住房，房子倒塌，完全怪他们自己，这事能怪被告吗。时至今日，原告倒找上被告的麻烦来了，还说什么搪塞、推脱、欺骗，这完全是一种信口雌黄和诬告说辞。被告持反对意见，这完全是原告夫妇的责任。5.如果原告非得逼被告退还购房款的话，那被告先跟原告挑明了，这件事是原告一手造成的，原告得答应把房子恢复现状，另外十年来的房屋出租金，一条房一个月一百元，三条三百元算，原告能答应这要求，被告也能满意答复原告，否则的话，一切后果由原告承担。

本院经审理认定的事实如下：原告是乐昌市沙坪镇沙坪村委会斯毛窝下组X号的村民，被告是乐昌市练塘村委会西瓜地组X号的村民。2010年原告通过他人找到被告商谈购买被告位于乐昌市××街道××西瓜××村的房屋，被告在未征得村小组同意的情况下，以39000元的价格将房屋卖给原告，原告将房款支付给被告后，被告随即将涉案房屋的钥匙和集体土地建设用地使用证交付给原告，该涉案房屋的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者是被告。

2011年12月24日，被告向原告补写了一份《房屋转让收款收据》，内容如下：“今收到陈冬莲买屋款共计叁万玖仟元整，小写3900元，收款人：李基佑，收款日期7月27日。”

2012年2月12日，被告（甲方）与原告马汉生（乙方）补签了一份《房地产买卖合同》，合同主要约定：1.买卖房地产情况，甲方拟将位于乐昌市××街道××西瓜××村的房地产转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产，该房地产自用土地使用权类型为集体，房屋为泥砖结构，共壹层，建筑面积为108平方米；2.买卖房地产价格、付款方式，甲乙双方议定该房地产交易总金额为叁万玖仟零佰拾零元整；3.乙方取得房地产使用权或自行改建后，政府或有关单位需要征收该房地产时，所有赔偿的资金全部归乙方所有，甲方不得干涉。

原告购买涉案房屋后一直没有入住。事后，原、被告因房屋买卖产生纠纷，原告遂诉至法院。庭审中，原告表示：1.买房的目的就是拆旧建新，过户、拆旧均不能办理，房屋当时比较旧，塌了几次，住进去不安全，如果进行维修，花39000元购买就不值得了；2.2012年曾找被告退款，愿意扣减9000元作为补偿，被告不同意，一直拖到现在，2018年就看到被推平了；3.本案合同为无效合同。被告表示：原告确实找过其并要求退30000元，扣减9000元作为补偿，但其不同意，因为买卖不是这样做的；2.原告买房又不住房，不对房子进行维修，2016年由于大风将房瓦吹掉了，房梁也倒了两条，2017年又倒了两条，房屋慢慢就塌掉了，2018年村里面因为要搞村文化建设，就将房屋倒塌物全部推走了，原告一直拖到房子倒塌了，又来找其；3.即使本案合同无效，原告需将房子恢复原状，还要交十年的租金给其。

本院认为，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的《房地产买卖合同》虽属自愿，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让，被告自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地属于村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，宅基地买卖是我国法律法规所禁止的。被告将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的原告，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益，且原、被告房屋交易的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，双方签订的《房地产买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，本院确认该合同无效。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，被告未经村集体组织同意，擅自将涉案房屋转让给非本村集体组织成员，存在过错；被告在原告交付购房款后即将钥匙交给原告，涉案房屋就处于原告的控制和管理下，但原告一直未在该房屋居住，原告在得知涉案房屋无法过户也无法拆旧建新后，曾于2012年找被告协商要求退房退钱事宜，被告不同意后，也未能及时寻求司法救济途径，时隔这么多年，原告怠于行使自己的权利，也未对涉案房屋进行必要的管理，导致涉案房屋倒塌被推平，原告对此亦存在过错，因此，原、被告应各自承担相应的责任。现原告无法将涉案房屋返还给被告而要求被告返还购房款39000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告马汉生、陈冬连的诉讼请求。

案件受理费387.5元，由原告马汉生、陈冬连负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。

审判员　　王国强

二〇一九年十一月一日

书记员　　王伟杰