广东省乐昌市人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤0281民初518号

原告：乐昌市富华物业服务有限公司。

法定代表人：谢桂华。

委托代理人：谢世云。

被告：冯素玉。

委托代理人，吴兴茂。

原告乐昌市富华物业服务有限公司诉被告冯素玉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法由审判员王国强独任审理，公开开庭进行了审理。原告法定代表人谢桂华及其委托代理人谢世云、被告冯素玉的委托代理人吴兴茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告乐昌市富华物业服务有限公司诉称：2006年12月16日，被告购买了位于富庭雅苑一街X栋X梯X房屋（建筑面积为124.95平方米）及富庭雅苑一街X栋X号杂物间（建筑面积5.72平方米），并按购房合同《补充协议》第1条：“买受人收楼时，应依约定交清房款（含按揭款）、税费及物业管理公司规定的有关费用（含一年物业管理费）”和《交楼确认（定）书》：“预交一年物业管理费”的约定预交了2009年9月-2010年8月的一年物业管理费（0.5元／平方米／月）。2011年下半年，根据粤费（乐）033号《广东省收费许可证》的规定，原告在小区内公示自2012年1月起步梯房的物业管理费标准上调至0.6元／平方米／月。2012年3月1日，被告按0.6元／元／月的标准交纳了2012年1月-2012年12月的一年物业管理费938元。但时至今日，虽经原告多次派人催收，被告却自己均以各种借口予以推辞，拒不交纳2013年1月之后的物业服务费。

众所周知，物业管理费用取之于业主，用之于小区服务，而被告拖欠物业费用将影响原告公司的运转，导致原告因需派员追收物业服务费而无法将全部的人力、物力和精力集中到如何提交服务和管理方面，直接影响到小区物业服务的质量，间接损害更多业主利益，为此，为维护原告的合法权益和确保小区的服务质量，特向贵院提起诉讼，要求：1、判令被告支付至本案裁判生效之月止的物业管理费和滞纳金（物管费暂计2013年1月至2016年4月为3126元，滞纳金按1‰／日暂计至2016年4月为1949.37元，两项合计为5075.37元）；2、判令被告支付违约金（按1‰／日交至交费之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。

原告乐昌市富华物业服务有限公司为支持其诉讼主张，在举证期限内提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同，证据二、交收楼确认（定）书，补充证据作为证据八、《富庭雅苑前期物业管理服务协议》，证明被告主体适格和物业服务费约定情况；证据三、2009年11月手工发票，证明被告缴费情况；证据四、委托物业服务协议书，证据五、《广东省收费许可证》和备案表，证明原告诉讼主体和收费合法；证据六、2012年3月发票，证明被告缴费情况；证据七、催款通知和照片，证明依法催收无果。

被告冯素玉予以质证认为，对证据一、二、三、四、五、六没有异议。对证据八有异议，该份证据是伪造的，因为原告丈夫只可能签最后一页，另该份协议中反映了车位问题，以前我方车可以随意进入小区，现在原告在公共部分私下做了私家车位。对证据七有异议，原告只是在2016年3月份才开始催收，因为这套房子一直没有处理，我是在今年3月份才开始出租，原告此前一直没有尝试联系我方，后来才通过租户联系我方，因此该份证据是原告编造的。

被告冯素玉口头辩称：我方不可能交物业费滞纳金。因为我方作为业主，不知道原告将小区车位私下买卖，这笔是非法收入，我方会去纪委反映的。原告没有多次催缴，吴兴茂爸爸（吴粤中）在2013年去世，被告都很久没有在富庭住，且原告是在上个月不客气对我方催缴。此次诉讼，原告告错人了，上个月进行了（房屋）公证，因吴兴茂奶奶不肯签名，那套房子还没有正式过户到吴兴茂名下。另原告所提交的《富庭雅苑前期物业管理服务协议》系伪造的，吴粤中没有签这份。

被告冯素玉未向本院提交书面证据。

对原、被告双方没有异议的事实和证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将确认和认定的证据作为本案认定事实的依据。

经审理查明：吴粤中与被告冯素玉系夫妻关系，两人于2006年12月16日共同购买了位于乐昌市富庭雅苑一街X栋X梯X房（下称X房），该房系步梯住宅，建筑面积为124.95平方米。2007年7月4日，被告冯素玉接收X房并使用至今。2007年7月15日，被告冯素玉接收富庭雅苑一街X栋X梯X号杂物间（下称杂物间）并使用至今，该杂物间建筑面积为5.75平方米，物业服务费标准为41.4元／年。2006年12月16日，吴粤中与乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处签订《乐昌市富庭雅苑前期物业管理服务协议》，约定：被告按每月每平方米0.5元缴纳物业服务费，缴费时间为每季度首月1-15号，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每月按应付物业服务费的15%缴纳滞纳金。尔后，吴粤中与被告冯素玉两夫妻按期缴纳X房和杂物间物业服务费。2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与原告乐昌市富华物业服务有限公司签订《委托物业服务协议书》，协议约定：乐昌市富庭房地产开发有限公司将富庭雅苑委托给原告实行专业化、一体化的物业管理。2011年12月21日，原告乐昌市富华物业服务有限公司经乐昌市物价局批准，将步梯住宅物业服务费提高至0.6元／平方米／月。2012年3月1日，吴粤中和被告冯素玉缴纳了X房从2012年1月起按0.6元／平方米／月的标准计算至2012年12月的物业服务费896.4元和杂物间2012年的物业服务费41.4元，共计938元。因被告从2013年1月起拖欠X房和杂物间物业服务费，原告经催收无果，遂诉至本院要求：1、判令被告支付至本案裁判生效之月止的物业管理费和滞纳金（物管费暂计2013年1月至2016年4月为3126元，滞纳金按1‰／日暂计至2016年4月为1949.37元，两项合计为5075.37元）；2、判令被告支付违约金（按1‰／日交至交费之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告坚持认为，被告作为X房和杂物间的业主，受物业协议的约束，被告应依约缴纳X房和杂物间物业服务费，支付逾期滞纳金和违约金。被告则辩称，吴粤中在2013年去世，其家人很久都没有在富庭雅苑住了，且原告未经业主同意将小区车位非法买卖，因此其有理由拒交物业服务费、滞纳金和违约金。原、被告双方意见分歧较大，调解未果。

另查明，吴粤中于2013年1月30日去世。

再查明，X房自2012年1月起每月的物业服务费为0.6元／平方米／月×124.95平方米=74.97元／月，杂物间的物业服务费为41.4元／年，被告自2013年1月起拖欠X房和杂物间物业服务费至今。物业服务费的交费时间为每季度首月1-15号，则每季度物业服务费的滞纳金起算时间（即逾期之日）为每季度首月16日，依次推算。

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。2006年12月16日，吴粤中与乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处签订的《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。吴粤中与被告冯素玉系夫妻关系，且均为买受人（业主），故《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》对三方均有约束力。

2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与原告乐昌市富华物业服务有限公司签订《委托物业服务协议书》，协议约定：乐昌市富庭房地产开发有限公司将富庭雅苑委托给原告实行专业化、一体化的物业管理。协议签订后，原告为乐昌市富庭雅苑小区提供物业服务，吴粤中与被告冯素玉亦向原告交纳了X房和杂物间在2013年之前的物业服务费，故原告与被告构成物业服务合同关系。

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已为被告提供了物业服务，被告应当按合同约定的标准和期限交纳物业服务费，故本院对原告要求被告支付拖欠的X房和杂物间物业服务费予以支持。被告以其家人不在富庭雅苑居住、原告非法买卖小区车位为由拒交物业服务费之抗辩理由无法律和事实依据，本院依法不予采纳。

关于滞纳金和违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原、被告在《富庭雅苑前期物业管理服务协议》中约定了滞纳金，虽约定的滞纳金过高，但原告已自行将滞纳金标准下调为1‰／日，该标准合法合理，本院依法予以支持。另原告要求被告支付从2013年1月1日起按1‰／日标准计算至交清费用之日止的违约金，因原、被告双方就滞纳金作了约定，滞纳金已属违约金性质，现原告再要求被告支付违约金系重复计算，本院依法不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条；《物业管理条例》第二十一条、第四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告冯素玉在本判决书生效之日起五日内向原告乐昌市富华物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费（其中X房的物业服务费为按74.97元／月从2013年1月起计算至本案判决确定履行之月止；杂物间的物业服务费按41.4元／年从2013年1月起计算至本判决确定履行之月止）和滞纳金（滞纳金从逾期之日起按每日1‰计至本判决确定履行之日止）；

二、驳回原告乐昌市富华物业服务有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费25元由被告冯素玉负担，上述费用由被告迳行支付给原告乐昌市富华物业服务有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于广东省韶关市中级人民法院。

审判员　　王国强

二〇一六年六月三十日

书记员　　曾　瑜