广东省乐昌市人民法院

执 行 裁 定 书

（2017）粤0281执异90号

案外人：刘建新，女，1977年2月6日出生，汉族。

委托诉讼代理人：范志朋，广东德行律师事务所律师。

申请执行人：乐昌市农村信用合作联社，住所地广东省乐昌市河南大昌路218号。

法定代表人：吴新华，该社理事长。

被执行人：连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司，住所地广东省连南县顺德大道新车站对面。

法定代表人：曾庆勋，该公司经理。

被执行人：曾庆勋，男，1969年6月19日出生，汉族。

被执行人：梁志兰，女，1985年6月10日出生，汉族。

在本院执行申请执行人乐昌市农村信用合作联社（以下简称乐昌农信社）与被执行人连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司（以下简称连南友联公司）、曾庆勋、梁志兰金融借款合同纠纷一案中，案外人刘建新于2017年12月21日对执行拍卖连州市连州镇城南开发区B3幢华逸雅居B幢602房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人刘建新称，案外人与被执行人曾庆勋于2011年9月21日签订了《商品房买卖合同》，购买曾庆勋名下位于连州市连州镇城南开发区B3幢华逸雅居B幢602的房屋，案外人支付了约91790元购房款，余款案外人与曾庆勋约定待房产过户至案外人名下后再支付。合同签订后，案外人就装修入住至今，但曾庆勋一直没有办理过户手续给案外人。2017年12月13日，案外人联系执行法院，得知上述房屋已经评估拍卖，新产权人即将办理过户手续。案外人认为执行法院作出的（2016）粤0281执278号之六执行裁定侵害了案外人的合法权益，特依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》提出执行异议，请求：1.立即停止执行并撤销（2016）粤0281执278号之六执行裁定中关于连州市连州镇城南开发区B3幢华逸雅居B幢602房所有权转移及办理产权过户手续；2.撤销对连州市连州镇城南开发区B3幢华逸雅居B幢602房的查封评估拍卖；3.诉讼费用由被执行人曾庆勋承担。

申请执行人乐昌农信社称，一、执行裁定书是法院执行行为的体现，本案执行程序没有违反法律规定。乐昌市人民法院作出的（2016）粤0281民初186号民事判决中载明：申请执行人对被执行人连南友联公司、曾庆勋、梁志兰等名下多处房地产享有抵押权和优先受偿权，其中包括案外人主张购买的位于连州市连州镇城南开发区B3幢华逸雅居B幢三至七层中的602号房产。执行法院依据上述判决及申请执行人的申请，对被执行人曾庆勋名下的华逸雅居B幢三至七层房产采取强制执行措施，并在经过公开拍卖程序而无人竞买情况下，根据申请执行人的申请作出执行裁定，将华逸雅居B幢三至七层房产作价269.72万元（即流拍价）裁定给申请执行人以物抵债。可见，执行法院作出的执行裁定书有充分事实和法律依据，执行程序本身也不存在违反法律相关规定的情形。二、案外人主张的602号房产原所有权人为被执行人曾庆勋，现该房产依法归申请执行人所有，案外人对该房产自始至终均不享有所有者权益。华逸雅居B幢三至七层房产在乐昌市人民法院作出执行裁定前，其所有权人是被执行人曾庆勋。曾庆勋将该房产作为抵押财产为债务人连南友联公司对申请执行人的金融借款债务提供担保，并依法办理了抵押登记手续。申请执行人对该房产享有合法的抵押权和优先受偿权。法院在执行过程中作出执行裁定，将华逸雅居B幢三至七层房产以物抵债给申请执行人，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，申请执行人自2017年10月23日收到执行裁定书时即已取得该房产的所有权。根据《物权法》第九条第一款和第十七条的规定，即便案外人与连南友联公司签订了真实的602号房产的买卖合同且该合同有效，但因该房产并没有变更登记至案外人名下，案外人依法也未能取得602号房产的所有权。三、案外人不享有申请本案执行异议的主体资格。如前所述，案外人没有取得602号房产的物权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，案外人不是602号房产的权利人，其不具有主张排除执行异议的权利。四、案外人提起执行异议已超过法定申请时效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，案外人的执行异议申请依法应当在602号房产执行终结之前（即2017年10月23日之前）提出，其在2017年12月20日提出，显然已经超过异议申请时效期间。五、案外人主张其与曾庆勋之间存在602号房产买卖交易的事实缺乏证据支持。案外人提交的《商品房买卖合同》、收据载明的出卖人和收款人是连南友联公司，不是华逸雅居B幢三至七层房产的所有权人。因此，即便这些合同、收据是真实的，但由于连南友联公司并非602号房产的所有权人，其无权对他人名下的房产作出处分，所订立的商品房买卖合同至今也未得到实际权利人的追认。故此，该买卖合同依法当属无效。案外人仅提供了收据，但没有购房款的实际交付凭据，不能证明其已向曾庆勋实际交付了购房款。综上所述，案外人提出的异议请求无法律依据，请求法院依法驳回案外人的异议，以维护法律的严肃性，维护申请执行人的合法权益。

被执行人连南友联公司、曾庆勋、梁志兰未作答辩。

经审理查明，2014年12月11日，连南友联公司与乐昌农信社的下属机构坪石镇信用社签订《借款合同》，约定连南友联公司向坪石镇信用社借款4200万元，连南友联公司、曾庆勋、梁志兰各自以其名下的房产为借款提供抵押担保。由于连南友联公司不按《借款合同》履行还本付息的义务，乐昌农信社向本院提起诉讼并申请财产保全。本院于2016年1月29日对抵押房产进行了查封。本院于2016年5月6日依法作出（2016）粤0281民初186号民事判决，判决内容：“一、解除原告乐昌市农村信用合作联社与被告连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司于2014年12月11日签订的编号为乐农信[2014]借字第1211-1号《借款合同》。二、被告连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司应在本判决生效之日起十日内偿还原告乐昌市农村信用合作联社借款本金人民币4200万元、利息2527231.56元(该利息暂计至2016年1月21日)及从2016年1月22日起按合同约定计至本判决确定的履行之日止的利息。三、被告连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告乐昌市农村信用合作联社5万元律师代理费。四、原告乐昌市农村信用合作联社对抵押物即被告连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司名下房产（详见粤房地权证南字第××号至××号、第××号至××号、第××号）、被告曾庆勋名下房产（粤房地权证连州字第××号、第××号、第××号、第××号、粤房地证字第××号、）、被告梁志兰名下房产（粤房地权证连州字第××号）、被告曾庆勋、梁志兰名下房产（粤房地权证连州字第××号、第××号）享有抵押权，并有权对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。······”

上述判决发生法律效力后，因连南友联公司未履行判决所确定的还款义务，乐昌农信社向本院申请强制执行。本院受理后[案号：（2016）粤0281执278号]，在执行的过程中，于2016年12月9日依法作出（2016）粤0281执278号之二执行裁定，裁定“拍卖被执行人曾庆勋所有的位于广东省连州市连州镇城南开发区B3幢华逸雅居B幢三至七层(证号：粤房地权证连州字第××号)”，因无人竞买上述拍卖标的物，申请执行人乐昌农信社申请以拍卖保留价2697200元接受上述拍卖标的物抵偿债务。据此，本院于2017年10月23日依法作出（2016）粤0281执278号之六执行裁定，裁定“一、将被执行人曾庆勋所有的座落于广东省连州市连州镇城南开发区B3幢华逸雅居B幢三至七层（证号：粤房地权证连州字第××号）作价2697200元，交付申请执行人乐昌市农村信用合作联社抵偿欠款。以上财产的所有权自本裁定送达申请执行人乐昌市农村信用合作联社时起转移。二、申请执行人乐昌市农村信用合作联社可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”2017年10月24日，本院向申请执行人送达了上述执行裁定。

案外人刘建新作为买受人于2011年9月21日与出卖人连州市友联房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定以293190元的价款向连州市友联房地产开发有限公司购买第B幢6层602号房（案外人刘建新主张该房就是连州镇城南开发区B3幢华逸雅居B幢三至七层中第6层602房）；案外人刘建新提供的收据反映连州市友联房地产开发有限公司收取房款共计89190元。

本院认为，案外人刘建新主张的实体权利不能排除执行。一、执行拍卖不动产中的涉案房产，登记的所有权人是被执行人曾庆勋，案外人刘建新认为系该房的买受人，提供了房屋买卖合同和付款收据，但签订房屋买卖合同的出卖人和收款人均是连州市友联房地产开发有限公司。连州市友联房地产开发有限公司和曾庆勋系两个不同的民事主体，案外人刘建新提供的证据材料不足以证明案外人与被执行人曾庆勋签订合法有效的书面买卖合同。二、房屋买卖合同约定房款293190元，案外人刘建新只支付了89190元，且不能证明该款已实际支付。因此，案外人刘建新提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，故请求撤销连州镇城南开发区B3幢华逸雅居B幢602房所有权转移及办理产权过户手续的执行程序，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人刘建新的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　罗 忠 铭

审判员　周 一 涛

审判员　黄 旭 坚

二〇一八年一月八日

书记员　林文宇哲