广东省乐昌市人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤0281民初142号

原告：曾海雄，男。

委托代理人：李桂，男，乐昌市梅田办事处法律服务所法律上作者。

被告：乐昌市好又多商贸有限公司。

负责人：刘星星，（身份证号：xxX）。

被告：刘星星，男。

被告：鄢彩芬（身份证号：×××），女。

原告曾海雄诉被告乐昌市好又多商贸有限公司、刘星星、鄢彩芬房屋买家合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾海雄及其委托代理人李桂到庭参加了诉讼。被告乐昌市好又多商贸有限公司、刘星星、鄢彩芬经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告曾海雄诉称：2015年9月，因原告需购买商铺，被告刘星星将位于坪石镇、号两间商铺卖给原告，双方于2015年9月7日签订了《房屋买卖合同》，被告刘星星是合同的“甲方”同时加盖了“乐昌市好又多商贸有限公司”的公章，原告按照被告刘星星的指意，于2015年9月8日从建设银行将首付款10万元转入被告鄢彩芬的账号上。可被告刘星星迟迟未向原告交付上述两间商铺，也未办理商铺的所有权、使用权过户手续。在原告再三催促下，被告刘星星于2015年11月6日又与原告签订《房屋使用权转让协议书》，但至今被告刘星星没有将上述两间商铺交付给原告使用，致使原告遭受巨大的经济损失。后经了解，上述两间商铺根本不属于被告刘星星的产权，是被告刘星星利用上述两间商铺欺骗原告，骗取原告10万元。原告无数次向被告刘星星追讨10万元首付款和每月3000元的违约金无果。现原告无奈，只有通过诉讼渠道维护自己的合法权利。敬请人民法院依法判决：一、被告承担连带责任立即返回原告现金10万元、支付违约金15000元（计至2016年2月7日止）合计：115000元。二、被告承担本次诉讼的全部费用。

被告乐昌市好又多商贸有限公司、鄢彩芬未作书面答辩，亦未提交证据。

经审理查明：2015年9月7日，被告刘星星、乐昌市好又多商贸有限公司作为房屋的卖方（即甲方）与原告曾海雄作为房屋的买方（即乙方）签订了房屋买卖合同。该合同约定：“一、甲方房屋坐落于乐昌市坪石镇森下坪步行街12栋108、房。建筑面积约56平方米，房屋用途为商铺。二、双方商定该房屋转让价格为：总金额30万元。三、乙方于2015年9月7日向甲方支付首付款10万元，乙方保证房屋过户并拿到房产权证后付清余款。……。五、甲方负责将该房屋所有权更改为乙方所有。办理产权时所发生的相关费用由甲方承担。……。注：如一个月内未交付产权证，甲方应支付乙方违约金3000.00元，乙方可要求全额退款。”。该合同的落款处甲方有被告刘星星本人签名及被告乐昌市好又多商贸有限公司盖章，乙方有原告曾海雄签名。合同履行中，原告按照被告刘星星的指意，于2015年9月8日从建设银行将首付款10万元转入被告鄢彩芬的账号上。可被告刘星星迟迟未向原告交付上述两间商铺，也未办理商铺的所有权、使用权过户手续。在原告的催促下，被告刘星星作为甲方与原告作为乙方双方于2015年11月6日又签订《房屋使用权转让协议书》，该《房屋使用权转让协议书》约定：“一、甲方房屋坐落于乐昌市坪石镇森下坪步行街（12栋108、房），建筑面积约56平方米，房屋用途为商铺。二、因乙方已向甲方支付了lO万元（十万元整）首付款，协商于一个月内办好房产证后支付剩余尾款二十万元，但甲方未能按合同完成办理有关事项，现已延迟至两个月还不能办理房产证转让手续，也未能退回所交首付款及违约金，无奈之下甲乙双方协商后决定，甲方将该房屋使用权转给乙方使用或出租（出租所得款项由乙方无偿所有，不作为甲方还乙方还款金），直到甲方退回乙方首付款10万元及60天违约金6000元时本协议自动终止。

三、本合同签订后，如无乙方书面许可同意：l、甲方不得就该

房屋与他人订立债权债务清偿抵顶合同；2、甲方不得将该房屋出卖、拍卖或出租、出让给他人使用；3、不得将该房屋抵押、担保；4、不得办理该房屋所有权变更手续；5、不得将该房屋用出资。

四、本协议签订后，甲方必须保证乙方享有同甲方相同的居住使用权利，（如出现房屋产权纠纷导致乙方不能继续使用，甲方要赔偿乙方双倍首付款二十万元整）。五、本协议自签订之日起生效，由甲方正式将该房屋使用权交由乙方使用。该协议未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。……。”。《房屋使用权转让协议书》签订后，被告没有将上述两间商铺交付给原告使用，原告多次向被告追讨10万元首付款和每月3000元的违约金无果。为此，原告诉至本院要求支持其诉讼请求。

另查明，被告乐昌市好又多商贸有限公司法定代表人是刘星星，企业类型是有限责任公司，投资者是刘星星。乐昌市坪石镇森下坪步行街12栋108、房商铺的权属人是沈明。

上述事实有原告的陈述，原告提交的原告及被告刘星星、鄢彩芬的身份证复印件、房屋买卖合同、房屋使用权转让协议书、刘星星收原告100000.00元的收款收据、原告通过中国建设银行转款100000.00元给被告鄢彩芬银行帐号的转账凭条等证据及庭审材料在案佐证。

本院认为：被告刘星星、乐昌市好又多商贸有限公司、鄢彩芬经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，对原告的主张亦未提交答辩状和证据予以抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本案是房屋买卖引起的纠纷，房屋买卖是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。依据《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”法律的规定，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。本案被告刘星星、乐昌市好又多商贸有限公司出售商铺给原告时不是该房屋的所有权人，被告刘星星、乐昌市好又多商贸有限公司没有权力出卖该房屋，也没有证据证明房屋产权人已授权出售商铺给原告，因此，房屋买卖无效。本案争议的焦问题是：原告的首期购房款100000.00元该不该返回，原告的损失能否得到支持。依《合同法》第56条规定："无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。"、《合同法》第58条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"。因此，原告诉讼要求返回首期购房款100000.00元的主张依法有据，本院予以支持；关于是否存在过错的问题，因卖方合同主体被告刘星星、乐昌市好又多商贸有限公司将不是自己名下的房屋进行出卖，存在过错，客观上给原告造成了一定的损失，依据以上法律规定，应赔偿对方因此所受到的损失，应赔偿损失多少为适当，从双方的协议内容来看，对违约损失的赔偿有约定，约定每月3000.00元，因此，原告诉讼要求被告刘星星、乐昌市好又多商贸有限公司赔偿损失以支付违约金15000元（从2015年9月7日计至2016年2月7日止）的形式承担，其理由充分，本院予以支持；关于被告鄢彩芬应不应该承担连带责任法律责任的问题，因鄢彩芬不是房屋买卖合同的主体，其所收款行为从证据显示是受刘星星指示的代理行为，所收款刘星星已出具收据的形式予以确认，根据合同相对应的原则，原告要求被告鄢彩芬承担连带责任返回购房款及赔偿损失，证据不足，不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告刘星星、乐昌市好又多商贸有限公司应在本判决生效后十日内负连带责任返还给原告曾海雄购房款100000.00元。被告刘星星、乐昌市好又多商贸有限公司在返还以上购房款同时并赔偿原告损失人民币15000.00元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费2600元、诉讼保全费1120元共计3720元，由被告刘星星、乐昌市好又多商贸有限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。

审　判　长　　曾陈红

人民陪审员　　邓康文

人民陪审员　　丘伟明

二〇一六年四月二十九日

书　记　员　　邓金秀