广东省乐昌市人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0281民初994号

原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司。住所地：乐昌市乐城河南石子坑乐昌碧桂园销售中心103房。

负责人：陈宇辉，系该公司执行总经理。

委托诉讼代理人：李贤招，女，1980年6月8日出生，汉族，住广东省乐昌市，系该公司职员。

委托诉讼代理人：周媚，女，1989年10月8日出生，汉族，住广东省乐昌市，系该公司职员。

被告：朱品龙，男，1969年12月1日出生，汉族，户籍地址为广东省乐昌市。

被告：周树连，女，1968年1月16日出生，汉族，户籍地址为广东省乐昌市。

原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司与被告朱品龙、周树连物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人李贤招到庭参加诉讼，被告朱品龙、周树连经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2018年5月的物业服务费共计1292.6元;2.请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照每日5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2018年5月27日的违约金数额为494.87元；3.请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2008年8月25日，乐昌碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《乐昌碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对乐昌碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务。

被告于2014年4月28日购买了乐昌碧××街××房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《乐昌碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应于每月10日前向原告支付物业服务费161.66元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2017年10月开始拖欠原告物业服务费，至2018年5月拖欠的款项已达1787.47元。原告于2018年3月19日向被告发出《物业服务费催收函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。

原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、营业执照（正副本）、开户许可证、异地物业服务企业备案登记表、企业名称变更核准登记表，证明：1、广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司于2012年12月19日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司；2、广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司于2016年1月6日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司。证据二、中华人民共和国物业服务企业资质证书、乐昌碧桂园前期物业服务合同、物价局关于广东碧桂园物业服务股份有限公司物业服务收费备案表，证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司的分公司，接受乐昌市碧桂园房地产开发有限公司选聘，对乐昌碧桂园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。证据三、合同编号为：【2013】28055529商品房买卖合同、补充协议及附件附录；被告朱品龙、周树连与广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司签订的乐昌碧桂园前期物业服务协议；被告朱品龙、周树连房屋实测面积的相关证据，证明被告系乐昌碧××街××房的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，原告提供了各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。证据四、被告朱品龙、周树连物业服务费欠费明细；物业服务费催收函及签收回执，证明被告自2017年10月开始长期拖欠物业服务费，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任；原告于2018年3月19日以《物业服务催收函》告知被告已经逾期缴纳物业费，并要求被告缴纳物业费及违约金。

被告朱品龙、周树连未作书面答辩，亦未提交证据。

本院经审理认定事实如下：2008年8月25日，广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司与乐昌市碧桂园房地产开发有限公司签订了《乐昌碧桂园前期物业服务合同》并约定由广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司对座落于广东省韶关市乐昌河南石子坑的乐昌碧桂园提供前期物业管理服务。

2014年2月28日，被告朱品龙、周树连与乐昌市碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：[2013]28055529），购买了位于乐昌碧××街××房（下称涉案房屋），该合同第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前将涉案房屋交付给买受人使用,但被告至今未办理收楼手续。同日，广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司与被告朱品龙、周树连签订了《乐昌碧桂园前期物业服务协议》，约定：1.涉案房屋建筑面积107.27平方米，物业服务费标准为1.5元/平方米/月，即物业服务费为160.91元/月；2.被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。物业服务费扣费时间为每月10日，逾期违约金标准为5‰/日。该协议签订后，被告朱品龙、周树连向原告支付了涉案房屋2015年1月1日至2017年9月的物业服务费，但拒不支付2017年10月之后的物业服务费，经原告催收无果后，诉至本院，要求被告支付2017年10月至2018年5月的物业服务费、违约金及承担诉讼诉讼费用。

另查明，广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司于2012年12月19日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司，广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司于2016年1月6日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司。

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。被告朱品龙、周树连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利，故本院对原告陈述的案件事实及提交的证据的真实性予以确认。原、被告所签订的《乐昌碧桂园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力，双方已构成物业服务合同关系。被告虽未居住涉案房屋，享受原告为其提供的涉案房屋的物业服务，但其拒绝收楼并无正当理由，且被告已按合同约定向原告缴纳了2015年1月1日至2017年9月的物业服务费，故被告应继续按物业服务合同的约定交纳物业服务费。现被告未按上述合同约定的标准和期限及时交纳物业服务费已构成违约，故原告主张被告支付2017年10月至2018年5月的物业服务费，本院予以支持，但原告主张上述期间的物业费为1292.6元，计算错误，本院予以纠正，上述期间的物业费应为1287.28元（160.91元/月×8个月）。

关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原、被告在《乐昌碧桂园前期物业服务协议》中约定了违约责任及违约金计算标准，被告逾期未交纳物业管理服务费，原告可如约收取违约金。但由于约定的违约金（即每日5‰）过高，本院酌情调整为以每日1‰计算。另，原、被告双方所约定的物业服务费的交费时间为每月10号，则每月物业服务费的违约金起算时间（即逾期之日）为每月11日，依次推算。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告朱品龙、周树连应于本判决书生效之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司支付从2017年10月至2018年5月拖欠的物业服务费1287.28元和违约金[违约金计算方式为：每月物业服务费的违约金从其逾期之日（即每月11日）起按每日1‰计至本判决确定履行之日止]；

二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告朱品龙、周树连负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。

审判长　　彭志斌

审判员　　甘楚阳

审判员　　胡映军

二〇一九年一月十五日

书记员　　贾　茜